В новый Гражданский кодекс ЧР, кроме договоров, которые регулировала его предыдущая редакция, включено и законодательство, касающееся договоров, ранее относившихся к Торговому кодексу ЧР. Более того, в ГК ЧР теперь можно найти и параграфы, посвященные страховым и лицензионным договорам, до недавнего времени регулировавшихся иными нормами. Вместе с тем в Гражданском кодексе отныне прописаны и полностью новые типы договоров, как, например, договор об уходе за здоровьем (§ 2636 и посл.) или договор об обменных пунктах (§ 2707 и посл.).
Далее по теме
С учетом большого объема текста Гражданского кодекса, остановимся только на некоторых типах договоров и основных изменениях, их затрагивающих.
Договор купли-продажи
Большая часть постановлений относительно договора купли-продажи в новом Гражданском кодексе была перенесена из Торгового кодекса. Договор о поставке потребительских товаров, который нужно составить или создать, всегда считается договором купли-продажи. О договоре купли-продажи речь идет и в том случае, если тот, кому вещь должна быть доставлена, передал второй стороне значительную часть того, что необходимо для ее производства.
По сравнению с предыдущей редакцией, в новом ГК ЧР меняются, например, следующие правила:
- если на вещь переходят риски ущерба, решающим моментом является не приобретение права собственности, а момент получения вещи; разница важна с учетом изменения концепции перехода права собственности, когда покупатель становится собственником после вступления в силу договора (если в законе или соглашении участников не установлено иначе);
- с точки зрения претензий покупателя в связи с дефектами вещи новый ГК ЧР не различает дефекты на поддающиеся и не поддающиеся ремонту; отныне критерием является только интенсивность нарушения договора, в соответствии с которой дефекты разделяются на существенные и несущественные (§ 2106 и 2107);
- если в предписанный срок не будут реализованы права по компенсации дефекта, они будут аннулированы только в том случае, если это предложит продавец;
- срок на реализацию прав по данной законом ответственности за скрытые дефекты вещи продлен с полугода до двух лет (§ 2112).
Кроме покупки на пробу (§ 2150) и предложения цены (§ 2154), взятых из Торгового кодекса, новый ГК ЧР вводит другие дополнительные соглашения в договоре купли-продажи. Эти соглашения можно применить по отношению к движимому и недвижимому имуществу. Если недвижимость записана в общественном реестре, должна быть там записана и оговорка (дополнительное соглашение), в противном случае она будет иметь силу только между сторонами.
- оговорка о праве собственности
Если продавец оставляет за собой право собственности на вещь, покупатель станет владельцем только по выплате всей покупной стоимости; риск повреждения вещи, однако, переходит на покупателя принятием вещи.
- оговорка об обратной покупке/продаже
В таком случае у покупателя появляется обязанность по требованию обратно перевести право собственности на продавца за вознаграждение; эта оговорка обязывает и наследника; если не был оговорен срок возврата вещи, у движимых вещей действует срок три года, а у недвижимых — десять лет.
- оговорка о преимущественном праве покупки
Новый ГК вводит новые определения сторон: «обладающий преимущественным правом покупки» (чеш. předkupník) и «желающий купить» (чеш. koupěchtivý). Если лицо с преимущественным правом покупки договорится о преимущественном праве покупки по отношению к вещи, собственник вещи обязан предложить ему покупку в случае, если бы он хотел продать ее третьему лицу (желающему купить). Если лицо с преимущественным правом покупки в течение восьми дней после предложения движимого имущества или в течение трех месяцев после предложения недвижимого имущества (или в иной оговоренный срок) не оплатит стоимость покупки, преимущественное право покупки пропадает.
- оговорка о преимущественном праве покупки с учетом принципа «строение следует за землей» (superficies solo cedit)
В соответствии с этим принципом, строение является частью земельного участка. Если к 1 января 2014 года собственник земельного участка будет одновременно и собственником строения, то строение станет частью земельного участка исходя прямо из закона. В обратном случае, то есть если у строения и земельного участка разные собственники, строение не станет частью земельного участка и будет и в дальнейшем недвижимым имуществом. Правовое объединение земельного участка и строения будет отложено до того момента, когда владение земельным участком и строением окажется в руках одного собственника. До этого собственник земельного участка обладает законным преимущественным правом покупки по отношению к земельному участку (§ 3056 п. 1). Если собственник земельного участка захочет свой земельный участок продать, он обязан его сначала предложить выкупить собственнику строения, и наоборот. Если преимущественным правом покупки никто не воспользуется, оно останется и будет и в дальнейшем относиться к недвижимости, пока не произойдет правовое объединение обеих вещей.
- оговорка о покупке на пробу
Тот, кто купит вещь на пробу, покупает ее с условием, что он вещь за испытательный срок примет. Испытательный срок составляет три дня у движимого и один год у недвижимого имущества (начиная со дня заключения договора), если не был оговорен иной срок. Действует правило, согласно которому покупатель принял вещь, если не отказался от нее за испытательный срок.
- оговорка о лучшем покупателе
Продавец имеет право отдать предпочтение лучшему покупателю, если он даст о себе знать в установленный срок — три дня у движимого и один год у недвижимого имущества (начиная со дня заключения договора), если не был оговорен иной срок. Является ли покупатель лучшим, решает исключительно продавец; он может отдать предпочтение и покупателю, который предлагает более низкую цену.
Договор купли-продажи: Покупка завода
Покупка завода замещает существовавший до 1 января 2014 года договор о покупке предприятия, однако речь не идет об одном и том же, потому что определение коммерческого завода, в соответствии с новым Гражданским кодексом ЧР, шире, чем определение предприятия в Торговом кодексе ЧР: отныне оно включает и долги (§ 495). О покупке завода можно говорить и в случае, если стороны из покупки исключат отдельные составляющие при условии, что предмет купли-продажи как целое не потеряет характеристики завода. С точки зрения § 338 п. 2 закона № 262/2006 Sb. (Трудового кодекса ЧР) нужно уточнить, что покупка завода считается переводом деятельности работодателя (там же § 2175 п. 2).
Договор аренды
Арендное законодательство в § 2201—2234 ГК ЧР основывается на базе, существовавшей в редакции ГК до 1 января 2014 года, с некоторыми изменениями, например:
- можно взять в аренду и вещь, которая только появится в будущем;
- если арендованная вещь записана в общественный реестр (например, в реестр кадастра недвижимости), собственник может (не обязан) предложить к записи в реестр и право на аренду;
- считается, что аренда, заключенная на срок дольше 50 лет, была заключена на неопределенный срок; в течение первых 50 лет договор об аренде можно расторгнуть только по определенным причинам (будто бы речь шла об аренде на определенный срок);
- арендатор, которому в использовании вещи препятствует третье лицо, может сам требовать защиты (§ 2211, § 1044);
- арендатор имеет право предоставить субаренду только с согласия арендодателя, иначе это является грубым нарушением обязанностей арендатора, за которые арендодатель может с ним расторгнуть договор аренды без срока расторжения (§ 2215, § 2232);
- арендодатель для обеспечения арендной платы уже не располагает залоговым правом по отношению к движимому имуществу арендатора, находящемуся в арендуемом имуществе, а всего лишь правом удержания ( 2234);
- при смене владельца арендованного имущества аренда не аннулируется (§ 2221), если эта возможность не была заранее оговорена в договоре аренды (в таком случае арендатор может расторгнуть договор аренды в течение трех месяцев после того, как узнает о смене владельца, а арендодатель в этот же срок, после того как он узнает, кто является арендатором).
Договоры аренды, заключенные до 31.12.2013 года, после 01.01.2014 года регулируются постановлениями нового ГК ЧР.
Возникновение аренды, а также права и обязанности, появившиеся до 01.01.2014 года, однако, будут рассматриваться в соответствии с существовавшими до 1 января 2014 года правовыми предписаниями.
Если предметом аренды является движимое имущество, аренда будет и в дальнейшем регулироваться постановлениями предыдущей редакции Гражданского кодекса.
Договор аренды: Аренда квартиры
С 2014 года договор аренды может не содержать обозначение квартиры, ее обустройства, объем пользования ею, способ расчета арендной платы и платежей или их размеров. В соответствии с новым ГК, достаточно согласия сторон о предмете аренды и о том, что за пользование им надлежит вознаграждение.
Новый ГК не запрещает аренду квартиры, которая хотя и не предназначена к проживанию на основании решения строительного управления, однако фактически подходит для проживания (то есть можно взять в аренду, например, и плавучий дом или обустроенную жилую машину и т.п.). Другой вопрос в таком случае — это возможное нарушение общественного права. Если квартира сдается в аренду не с целью проживания, то постановления об аренде к такому договору не применяются.
Несмотря на то, что новый Гражданский кодекс требует, чтобы договор аренды был заключен в письменном виде, арендодатель не может возражать арендатору в связи с отсутствием надлежащей формы (§ 2237). Если арендатор пользуется квартирой в течение трех лет в полной уверенности, что это аренда, договор аренды считается заключенным надлежащим образом (§ 2238).
Аренда квартиры аннулируется в случае смерти арендатора (если аренда не перейдет на члена семьи арендатора при условиях, указанных в § 2279 нового ГК) и по истечении срока, на который был договор заключен, или в результате его расторжения. На переход аренды (после смерти арендатора) на других лиц, за исключением супруга или супруги арендатора, партнера, родителя, брата или сестры, зятя, снохи, ребенка или внука, должен дать согласие арендодатель.
Арендатор может расторгнуть договор аренды на определенный срок, если изменятся обстоятельства, при которых было бы несправедливо требовать от него продолжения аренды (например, если он получит работу в другом городе и т.п.). Договор аренды, заключенный на определенный или неопределенный срок, может быть расторгнут арендодателем по истечении трехмесячного срока расторжения, если арендатор грубым образом нарушит свои обязанности, связанные с арендой, если арендатор осужден за уголовное преступление, совершенное по отношению к арендодателю, или членам его семьи, или лицу, проживающему в доме, или если квартира должна быть освобождена в общественных интересах, или по иным важным причинам. В отличие от редакции ГК до 1 января 2014 года причиной для расторжения договора уже не будет считаться тот факт, что у арендатора есть две и более квартиры.
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть также расторгнут арендодателем (по истечении трехмесячного срока расторжения), если: а) квартира нужна для его родственника или родственника супруга(и); б) если ей будет пользоваться арендодатель или его супруг(а) после их развода и заявление о разводе уже было подано. Однако если арендодатель в течение одного месяца после того, как арендатор его освободит, не начнет использовать квартиру с целью, указанной в пункте а) или б), он обязан снова сдать квартиру в аренду арендатору или возместить ему ущерб. Арендодатель может расторгнуть договор и без соблюдения необходимого срока расторжения, если арендатор нарушит свои обязанности особо грубым способом (например, не заплатит арендную плату более чем за три месяца).
Новый ГК вводит возможность продления аренды квартиры (§ 2285). Если арендатор продолжает пользоваться квартирой в течение хотя бы трех месяцев после прекращения аренды, а арендодатель не прикажет ему освободить квартиру, считается, что аренда снова заключена на тот же самый срок, на который была заключена и предыдущая аренда, однако не более чем на два года (если не было оговорено иначе). Вызов к освобождению квартиры должен быть в письменном виде.
Новый ГК отменяет обязательство предоставлять жилищные компенсации (чеш. «bytové náhrady») по договору аренды. Если судебное разбирательство о том, что расторжение договора аренды является недействительным, было начато до 1 января 2014 года, его рассмотрение должно быть совершено в соответствии с существовавшим тогда законом, и у арендодателя есть право на жилищную компенсацию или другие возмещения, которые ему причитались согласно действовавшему тогда законодательству.
Об остальных типах договоров читайте в следующем номере журнала «Эксперт».
Если вы заинтересованы в более подробных объяснениях работы отдельных институтов или вам требуется юридическая помощь в любой области, обращайтесь к нам.
