Покупка квартиры в новостройке. Что нужно знать?

Многие покупатели испытывают массу неудобств и проблем при покупке квартиры в новостройке. Этого можно избежать, если вы будете точно знать, о чем нужно поинтересоваться у продавца недвижимости. Обычно покупатель не имеет представления, на что нужно обратить внимание, и поэтому сталкивается с подводными камнями, на которые не считают нужным указать застройщики.

Покупка квартиры в новостройке. Кто финансирует строительство?

Банк, финансирующий проект, является важным гарантом того, что девелоперский проект будет достроен и ваши деньги будут в безопасности, тем более что часть из них при покупке квартиры в новостройке вы платите вперед. Однако банк не может стать гарантом всех важных условий, от которых зависит покупатель. Следить за их выполнением вы должны будете сами.

Далее по теме

• Ипотечные платежи: на чем можно сэкономить
• Инвестиции в недвижимость
• До какого возраста дают ипотеку
• 10% квартир в Праге покупают иностранцы

Когда вы узнаете, как девелопер финансирует свой проект, придет время для серии следующих вопросов. Помимо этого, важно узнать источник финансирования не только целого проекта, но и конкретной квартиры, которая вас интересует. Это ваша гарантия на случай, если девелопер по какой-то причине остановит строительство. Если фирма оплачивает стройку «из собственных источников», то в худшем случае вы можете остаться без денег и без квартиры. Если же строительство финансируется банком, завершение строительства всегда контролируется.

Покупка квартиры в новостройке. Статус дома, удобства

Общаясь непосредственно с клиентским офисом девелопера или с агентством по недвижимости, обязательно выясните следующие моменты:

1. Финансирование участка для здания и его окрестностей.
2. Техническое состояние и юридический статус жилого помещения.
3. Дополнительные помещения и платежи в данном доме.
4. Сообщество владельцев квартир и администрация здания.
5. Договорная документация.

Перед тем как вы начнете расспросы, нелишним будет почитать на форумах в интернете, что пишут об этом девелопере и покупке квартиры в новостройке владельцы квартир. Многие из них рассказывают о том, с чем они столкнулись при покупке недвижимости. Это поможет вам предотвратить возможные аналогичные проблемы в будущем.

Из жизни владельцев квартиры в новостройке

Супруги искали дешевую квартиру в новостройке. В течение нескольких недель различные девелоперы предлагали им более высокую цену за сверхстандартные услуги и оснащение квартиры, а также некоторые условия в арбитражном соглашении договора, дорогое отопление электрическими нагревателями и планируемое строительство большого склада рядом с домом. И если бы они не задали правильные вопросы в правильное время, то им пришлось бы за все это заплатить.

Покупка квартиры в новостройке. Будет ли ваш дом стоять на собственной земле?

Часто девелоперов приходится спрашивать о том, как сейчас обстоит дело, и как потом будет обстоять, когда строительство закончится. Статус незавершенного девелоперского проекта меняется по мере готовности новостройки. Сначала нужно определить, какие участки земли после окончания строительства будут принадлежать девелоперу, а какие — сообществу владельцев квартир. Это можно узнать в письменном докладе по имущественным правам (чеш. majetkoprávní elaborát).

Не забудьте обратить внимание на подъездную дорогу к дому. Она так же важна, как и земля под домом, поскольку может стать предметом различных споров и недоразумений. Может случиться и так, что после покупки квартиры в новостройке вы не сможете подъехать к своему дому. Банки, финансирующие стройку, обычно обращают на это внимание, прежде чем войти в проект, но надеяться на них полностью тоже нельзя. Подъездная дорога к дому является собственностью сообщества владельцев квартир или города, но никак не частных собственников.

Единственное, что вы не узнаете из доклада по имущественным правам, это будущее прилегающих участков, которые не являются вашими при покупке квартиры в новостройке. В любом случае чем больше информации вы о них соберете, тем лучше — в первую очередь это касается построек в рамках данного проекта (как долго продлится строительство, какие этапы планируются, где будут ездить грузовые машины). Также это относится к другим планируемым постройкам, которые можно частично проверить в кадастровом плане или в органах местного самоуправления. Помните, что строительство возле вашего дома может отравить вам жизнь.

Покупка квартиры в новостройке. Документы, которые вы имеете право запросить

Перед покупкой квартиры в новостройке рекомендуем вам взять большую папку и запросить у девелопера следующие документы:

• элаборат по имущественным правам (чеш. majetkoprávní elaborát);
• техническое описание (чеш. katalogový list);
• карты этажей (квартиры, гаражи, кладовки);
• стандарты квартиры;
• прайс сверхстандартных услуг и нетипового оборудования, график изменений, сделанных клиентом;
• пример заявления владельца и дата регистрации в кадастре;
• проект договорной документации;
• график погашения платежей;
• будущий план строительства.

Покупка квартиры в новостройке. Квартира, студия или подвал

При покупке квартиры в новостройке не стесняйтесь спрашивать, будет ли ваша квартира действительно жилым помещением. Это вполне адекватный вопрос, учитывая, что помещение, которое не вписалось в лимиты и нормы по шуму и солнечному свету, может быть утверждено в качестве студии, где вам не дадут прописку. Особенно это касается подозрительно дешевых квартир на первом этаже.

И хотя студия пригодна для проживания, вы получите недвижимость более низкого качества и худший правовой статус помещения. Если вы приняли решение о покупке квартиры в новостройке, то, по крайней мере, требуйте скидку. Если же вам будут предлагать нежилое помещение, знайте, что жить в нем нельзя. Спецификацию жилого помещения вы можете узнать из технического описания (чеш. katalogový list). Требуйте, чтобы в нем был масштабный план, включая элементы отделки объекта.

Очень важно  также задать девелоперу вопрос, когда будет регистрироваться заявление владельца (чеш. prohlášení vlastníka) в кадастре недвижимости, которое четко разделит изначально одну недвижимость — постройку — на отдельные части: жилые и нежилые помещения и общие помещения в доме.

Разные девелоперы выдают это заявление на разных этапах строительства. Пока проект находится на стадии строительства, существует несколько методик, как измерить квартиры. Со временем клиент может обнаружить несоответствие реальных размеров квартиры с тем, что написано в техническом описании.

Допустимые отклонения от указанных в техническом описании размеров оговариваются в договоре купли-продажи. Там оговаривается и снижение цены при превышении размеров отклонений, особенно если это отклонение становится причиной для аннулирования договора.

Покупка квартиры в новостройке. Кладовку или гараж лучше записать отдельно

Когда вы ознакомитесь со статусом жилого помещения, можете начать спрашивать о дополнительных помещениях. Это делается для того, чтобы вы не платили ничего лишнего. Попросите карты отдельных этажей здания, где вы сможете увидеть, как сделаны общие помещения и дополнительные помещения, например, гараж или кладовка. При покупке квартиры в новостройке поинтересуйтесь в кадастре недвижимости о статусе дополнительных помещений — будут ли гараж и кладовка частью жилого помещения или они будут записаны в нем отдельно?

Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи. Что касается гаража, парковочного места, кладовки и подвала, лучше всего, чтобы эти помещения были записаны как отдельные нежилые помещения. Это обеспечит вам гораздо большую гибкость: вы сможете их продать отдельно либо сдать, независимо от квартиры. Либо это поможет вам выгоднее продать квартиру, поскольку ее цена не будет обременена стоимостью дополнительных помещений (а если бы помещения были частью квартиры, то цена была бы выше).

Балконы, лоджии и террасы не являются самостоятельными единицами. Однако обычно они являются частью фасада, то есть общим пространством с исключительным правом на его использование. Это выгодно с точки зрения ремонта — после покупки квартиры в новостройке средства на их ремонт вы имеете право попросить в сообществе владельцев.

Покупка квартиры в новостройке. Скрытые расходы

Скрытые дополнительные расходы могут отравить жизнь при покупке квартиры в новостройке. В девелоперских проектах и квартирах в новостройках вы рискуете оказаться в ситуации, при которой квартира будет включать в себя дополнительные помещения, услуги или землю, за счет которых повысятся платежи. Кроме того, обратите внимание на то, какое в доме будет отопление и какие компании поставляют те или иные услуги. И, наконец, узнайте, сколько вы будете платить за так называемые дополнительные услуги (чеш. nadstandard).

Некоторые девелоперские проекты учитывают дополнительные удобства, которые, несомненно, порадуют вас, например, в отеле, где вы проведете одну ночь в году. Но если вам придется платить за эти удобства целый год после покупки квартиры в новостройке, то вы, возможно, решите от них отказаться.

Это, например, консьерж, охрана, видеонаблюдение, сауна или бассейн. Платежи могут быть повышены благодаря прекрасному парку рядом с домом, если он будет являться частью общей собственности, и вам необходимо будет платить за его содержание.

Большое внимание стоит уделить стандартам дома и квартиры, из которых вы узнаете и о виде отопления, которое планируется установить в здании. Важен и прайс на так называемые нестандартные квартиры. Некоторые девелоперы по умолчанию считают по принципу «все включено», что выходит заметно дороже типовых вариантов.

Покупка квартиры в новостройке. Вам потребуются техник и юрист

Чтобы вы были юридически защищены, помимо проверок девелопера, стоит пригласить еще техника и юриста. Инспекторы, предлагающие оценить старые квартиры, могут осуществить контроль и на новых квартирах в разных фазах строительства, и после покупки квартиры в новостройке и сдачи ее в эксплуатацию. Для проверки юридических дефектов в документации на недвижимость не помешает обратиться к юристам. В худшем случае может оказаться, что девелоперу не принадлежит ни строительство, ни земля, которую он собирается продавать.

И, конечно, юрист необходим для контроля и подготовки договорной документации и экономии финансов. Особое внимание уделите гарантии, а также условиям и правилам расторжения договора.