Перевести недвижимость не так сложно, как это может показаться на первый взгляд. С тех пор, как иностранцы получили возможность приобретать недвижимость в Чехии на свое имя как физические лица, у многих владельцев недвижимости, находящейся на балансе фирмы, возник вопрос, как правильно и с наименьшими потерями осуществить перевод (перевести недвижимость). Действительно, для тех, кому фирма была нужна только как инструмент приобретения недвижимости, содержать юридическое лицо стало обузой.
Однако следует помнить, что, во-первых, такая смена владельца будет стоить денег (во многих случаях — существенных), во-вторых, что здесь легко «наломать дров» и создать себе проблемы. На вопросы редакции газеты «Деньги» ответил адвокат Баграт Вердинян.
Как можно перевести недвижимость
– Какие существуют варианты перевода недвижимости, купленной на фирму, на частное лицо?
– Основных вариантов перевода права собственности на недвижимость три: продажа, дарение и передача по наследству.
– Можно ли переводить недвижимость на лицо без ПМЖ?
– Ограничение на приобретения права собственности на недвижимость гражданами иностранных государств были отменены еще несколько лет назад. В настоящее время приобретать недвижимость могут как лица с ВНЖ, так и иностранцы без долгосрочной визы.
Что нужно знать, чтобы правильно перевести недвижимость
– Что необходимо учитывать при совершении данного перевода?
– Покупка и продажа недвижимости — очень ответственные шаги, и, если вы желаете перевести недвижимость, учитывать следует множество аспектов: как экономических, так и юридических. Не вдаваясь во все нюансы, неспециалистам следует обратить внимание на то, не находится ли недвижимость в исполнительных производствах, не обременена ли правами третьих лиц и т.п.
– Какие налоги придется заплатить сторонам сделки?
– Все зависит от формы сделки: если имеется в виду купля-продажа, то речь идет о налоге на приобретение недвижимости, который, начиная с 2014 года, регулируется законом № 340/2013 Sb. Плательщиком налога является продавец, поручителем (на случай неуплаты налога продавцом) — покупатель.
Размер налога остался прежний и составляет четыре процента. Исчисление налогооблагаемой базы в новом законе несколько изменилось. Согласно новому закону, в случае продажи большинства типов недвижимости уже не нужно в обязательном порядке прилагать к налоговой декларации экспертную оценку стоимости недвижимости. Критерием исчисления налогооблагаемой базы является стоимость приобретения, а также 75% стандартной стоимости схожей недвижимости в месте ее нахождения (в расчет берется та сумма, которая является выше).
Пример: если вы намереваетесь продать вашу пражскую квартиру за четыре миллиона крон и эта сумма указана в договоре, а финансовое управление придет к выводу, что стандартная стоимость схожей недвижимости в вашем районе составляет 5,6 миллионов крон, то налог будет исчисляться не из стоимости, указанной в договоре, а из суммы, указанной финансовым управлением. Дело в том, что 75% от 5,6 миллионов крон составляет 4,2 миллионов крон, что выше договорной стоимости. Впрочем, если вы не согласны с оценкой финансового управления, вы всегда можете использовать старый метод и предоставить экспертную оценку. В таком случае, налогооблагаемая база будет исчислена из 75% суммы, указанной в оценке эксперта.
В определенных случаях продавец должен заплатить налог на прибыль (если между покупкой и продажей недвижимости прошло менее пяти лет и недвижимость продается с прибылью). В иных случаях продавец обязан к стоимости прибавить НДС.
Что нужно иметь в виду, когда вы собираетесь перевести недвижимость
– Насколько эта сделка может стать финансово обременительна?
– Когда вы хотите перевести недвижимость, обязательные расходы на оформление включат в себя также пошлину на подачу заявления в кадастр недвижимости (тысяча крон), нотариальные пошлины. В случае если вы воспользуетесь услугами юриста при оформлении сделки, то, в зависимости от ее сложности, стоимость оформления возрастет.
– Каковы, на ваш взгляд, наиболее часто допускаемые ошибки?
– Ошибки бывают разные. Это может быть неправильная формулировка цены (иногда клиент лишь впоследствии осознает, что указанная цена не включает в себя НДС); недостаточное осознание степени обременения недвижимости; неточная последовательность разблокировки стоимости покупки; заключение договоров на продажу недвижимости, находящейся во владении супругов, лишь одним из них; неточные формулировки штрафных санкций и ряд других.
– Следует ли обращаться к юристам для осуществления перевода или это можно произвести собственными силами?
Покупка или продажа недвижимости — довольно серьезный шаг. Цена ошибки в таком вопросе велика. Каждая сторона сделки всегда преследует иные интересы, и найти общий знаменатель не всегда просто. Помощь специалиста, который ориентирован именно на ваши интересы, безусловно, уместна. Судиться впоследствии всегда несравнимо дороже. Это, впрочем, не означает, что без юриста сделка обречена на неудачу.
Баграт Вердиян, адвокат адвокатской конторы Kříž a partneři s.r.o.
